Desideri regalare un tuo immobile a qualcuno a te caro?
Sai che ti stanno per regalare un immobile?
Ti hanno appena regalato un immobile?
E ancora. Stai pensando di acquistare un immobile da qualcuno che lo ha ricevuto in regalo?
Se ti ritrovi in uno di questi casi, sei proprio nel posto giusto!
Alla fine di questo articolo avrai chiaro ogni aspetto riguardante questo particolare argomento.
Ma prima di iniziare, lascia che mi presenti.
Sono il notaio Alessandro Fontana, socio di NF Notai, e opero presso la sede di Marineo e la sede di Via Libertà 86 di Palermo, due delle nostre 8 sedi siciliane.
Ogni giorno in NF Notai ci offriamo come guide esperte, aggiornate e sempre attente nel far sì che chi ci incontra si senta ascoltato, a proprio agio nel porre qualsiasi domanda, ben informato sui suoi diritti e i possibili impatti delle sue decisioni e sicuro che otterrà risposte esaurienti e soluzioni sempre in grado di porre al centro i suoi desideri e intenzioni.
Per questo ci impegniamo, sia in presenza (durante le nostre consulenze) che negli articoli del magazine che stai leggendo, a rendere comprensibili e alla portata di tutti anche i concetti legali più complessi, utilizzando un linguaggio semplice e diretto.
É giunto il momento di scendere nel dettaglio di questo particolare argomento, del quale non vedo l’ora di “regalarti” una dettagliata ed esauriente spiegazione.
Iniziamo!
In questo articolo scoprirai:
Cosa si intende per immobile “regalato”.
Solitamente l’acquisto di un immobile comporta un esborso di risparmi che sono frutto di sacrifici lavorativi propri o di altri (nel caso di eredità).
Un immobile si intende regalato quando chi lo riceve o lo acquista non si fa carico del reale peso economico dell’operazione (il prezzo di compravendita), ma ne diviene proprietario a seguito dell’atto di compravendita.
In quali modi si può regalare un immobile.
I due modi più frequenti per regalare un immobile sono sicuramente la donazione fatta in vita e il lascito testamentario (che produce effetto solo dopo la morte).
Questi due classici casi sono soggetti alla normativa in tema di tutela dei legittimari, come chiarito nell’articolo “Donazione o Testamento? Quale scegliere? Facciamo chiarezza.” nel quale si sono dettagliatamente approfondite tutte le relative implicazioni.
Altro modo per regalare un immobile è quello di realizzare una compravendita, il cui prezzo è pagato direttamente da uno o da entrambi i genitori o i nonni, realizzando appunto una donazione indiretta.
Si definisce donazione indiretta il regalo di un bene fatto “indirettamente”, ossia per mezzo di uno strumento giuridico che non è direttamente la donazione classica ai sensi dell’art. 769 c.c. bensì a mezzo di strumenti giuridici con causa onerosa (per i quali è previsto un prezzo da sostenere).
In questo caso, la volontà di chi paga il prezzo di compravendita è quella di fare in modo che il ricevente divenga direttamente proprietario dell’immobile. Infatti, la somma di denaro è immediatamente funzionale all’acquisizione dell’immobile nel patrimonio del beneficiario (ad esempio il figlio o nipote).
Diverso invece è il caso di chi vuole regalare direttamente una somma di denaro ad una persona cara, la quale, acquisita la predetta somma, solo in un secondo momento deciderà se acquistare un immobile. In tal caso, oggetto della donazione è solo il denaro, che deve avere le forme prescritte dalla legge, ossia per atto pubblico. Così facendo, l’immobile acquistato con il denaro ricevuto non è aggredibile da eventuali legittimari, quei soggetti a cui la legge riserva una quota necessaria (ossia, senza possibilità di eccezioni), del patrimonio ereditario.
Ulteriore modalità per regalare un immobile è la vendita in cui parte venditrice e parte acquirente simulano una vendita ma in realtà vogliono che tra loro si producano gli effetti di una donazione. Pertanto le parti sanno che il prezzo pattuito non è realmente dovuto.
Infine, può accadere che il prezzo, nonostante in atto figuri essere pagato da un soggetto, sia realmente pagato da un altro soggetto non intervenuto, non presente nell’atto.
Ma comprendiamolo meglio con un esempio: Tizio vende a Caio, quest’ultimo dichiara di pagare il prezzo di compravendita, ma tale esborso viene realmente pagato da Sempronio, nonno di Caio (soggetto non intervenuto in atto) al fine di realizzare un regalo in favore di Caio, suo nipote.
Quindi, in tal caso, il regalo è realizzato tra il soggetto che paga il prezzo ( nell’esempio Sempronio, il nonno) e l’acquirente (nell’esempio Caio, il nipote).
Come possono agire i legittimari a loro tutela.
In generale, va premesso, che la legge tutela i legittimari.
I legittimari sono una cerchia ristretta di individui che la legge protegge, riservando loro una quota necessaria (ossia senza possibilità di eccezioni) del patrimonio del donante (colui che dona) o del testatore (colui che “fa testamento”), che non può essere lesa.
A tal riguardo, in caso di lasciti o donazioni lesive di detta quota di riserva, i legittimari (ad esempio: coniuge e figli), possono agire in Tribunale per ottenere quanto la legge gli riserva.
Le azioni principali sono:
- l’azione di riduzione, volta a riconoscere la lesione della cosiddetta quota di legittima, ossia la quota che la legge riserva necessariamente ad una categoria di soggetti (es: moglie e figli);
- l’azione di restituzione, volta ad aggredire direttamente le donazioni o i lasciti testamentari lesivi della quota di legittima e quindi a far rientrare i beni regalati nel patrimonio del donante (colui che dona) o testatore (colui che “fa testamento”), purché non siano trascorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione o 10 anni dalla morte del testatore.
Si precisa che l’azione di restituzione può essere esercitata sia nei confronti del donatario (chi riceve la donazione) sia nei confronti dei terzi acquirenti dallo stesso donatario. In questo ultimo caso, si crea un rischio sulla circolazione dei beni immobili, dato che un legittimario potrebbe aggredire l’immobile ormai venduto ad un soggetto terzo, estraneo alla famiglia.
I principali risvolti giuridici degli immobili regalati.
Le conseguenze giuridiche nei casi sopra prospettati, di immobili regalati, variano soprattutto alla luce dei diversi interventi della Corte Di Cassazione.
Infatti, di recente la Corte Di Cassazione (Cass. n.4523 del 11 febbraio 2022) si è pronunciata affermando la possibilità di agire in restituzione, non solo verso le donazioni dirette, ai sensi dell’art. 769 c.c., ma anche nei confronti dei beni “regalati” per mezzo di donazioni indirette, vale a dire per mezzo di contratti tipici (contratti con causa espressamente prevista dalla legge) ma con scopi ulteriori voluti e concretizzati dalle parti per realizzare una liberalità, ossia un atto con cui una parte arricchisce l’altra senza esserne tenuta (appunto il regalo).
Le ragioni giuridiche di tale decisione si basano sulla necessità di tutelare i legittimari, per mezzo dell’azione di riduzione e dell’azione di restituzione, da esercitarsi entro 20 anni dalla donazione (sia diretta sia indiretta), purché lesiva della quota di legittima, paralizzando la circolazione, ossia la vendita degli immobili “regalati”.
Diversamente, la stessa Corte Di Cassazione con ordinanza n.35461 del 7 ottobre 2022 ripercorrendo quello che è stato l’orientamento prevalente affermato dalla stessa Corte con sentenza n.11496 del 12 maggio 2010, afferma, invece, che i beni oggetto di regalo (donazione indiretta) non possono essere mai oggetto di azione di restituzione da parte di legittimari lesi.
Infatti, tale affermazione trova fondamento nell’esigenza di porre al riparo da ogni pretesa chi ha acquistato un immobile da chi lo ha ricevuto in regalo per mezzo di una donazione indiretta.
La Corte afferma che gli immobili regalati, in particolar modo solo quelli oggetto di donazione indiretta, non sono mai entrati a far parte del patrimonio di chi “regala” bensì direttamente a favore di chi riceve il regalo.
Quali rischi puoi correre se acquisti un immobile da chi lo ha ricevuto in regalo.
A fronte di quest’ultima pronuncia della Corte Di Cassazione, si può quindi con certezza affermare che le donazioni indirette, realizzate nelle diverse forme sopra esposte, non sono soggette all’azione di restituzione in quanto il bene regalato entra a far parte direttamente del patrimonio del donatario (colui che riceve) e non del donante (colui che dona), realizzando quindi un regalo indirettamente per mezzo di uno strumento giuridico che prevede il pagamento di un prezzo o di un corrispettivo ossia una “liberalità indiretta” non aggredibile dai legittimari.
Quindi, chi acquista un immobile da chi lo ha ricevuto in regalo tramite donazione indiretta non corre alcun rischio reale.
In NF Notai raccomandiamo sempre di verificare la provenienza dell’immobile da acquistare, per evitare brutte sorprese.
In primo luogo, se il soggetto che vende ha ricevuto l’immobile per mezzo di una donazione diretta (con l’intervento dei testimoni), chi acquista deve prendere delle precise cautele che, a seconda dei casi specifici, in NF ci curiamo di suggerire.
Come si fa a scoprire se la provenienza è una donazione?
Semplice! Occorre richiedere le visure catastali e l’atto di proprietà di chi sta promettendo di vendere l’immobile. In particolare, l’atto o gli atti devono essere tali da coprire gli ultimi 20 (venti) anni a ritroso.
Conclusioni
Riguardo a queste ultimissime considerazioni, con noi troverai sempre una grande attenzione a dirigerti in modo scrupoloso negli acquisti che vorresti effettuare, così da evitare problemi nella circolazione successiva dei beni immobili acquistati o, ad esempio, da concedere in ipoteca a garanzia di un mutuo bancario.
In NF Notai seguiamo costantemente e attentamente gli aggiornamenti legislativi e giurisprudenziali per consentire a te che ne stai manifestando l’intenzione, di “regalare” un immobile in totale sicurezza. Presteremo attenzione alle tue concrete volontà ed esigenze ed eviterai spiacevoli problemi futuri con la ricezione del “regalo”.