Devi vendere, acquistare, ricevere in donazione, permutare o dividere una massa di immobili (un insieme di beni) in corso di sanatoria?
Vuoi effettuare una proposta di acquisto di un immobile in corso di sanatoria?
Se ti ritrovi in uno di questi casi, sei proprio nel posto giusto!
Alla fine di questo articolo avrai chiaro ogni aspetto riguardante questo specifico argomento.
Ma prima di iniziare, lascia che mi presenti.
Sono l’avvocato Davide Ciani, responsabile redazione atti e formazione giuridica di NF Notai e opero presso la sede di Palermo di Piazza Francesco Crispi 1, una delle nostre 8 sedi siciliane.
Ogni giorno in NF Notai ci offriamo come guide esperte, aggiornate e sempre attente nel far sì che chi ci incontra si senta ascoltato, a proprio agio nel porre qualsiasi domanda, ben informato sui suoi diritti e i possibili impatti delle sue decisioni e sicuro che otterrà risposte esaurienti e soluzioni sempre in grado di porre al centro i suoi desideri e intenzioni.
Per questo ci impegniamo, sia in presenza (durante le nostre consulenze) che negli articoli del magazine che stai leggendo, a rendere comprensibili e alla portata di tutti anche i concetti legali più complessi, utilizzando un linguaggio semplice e diretto.
È giunto il momento di scendere nel dettaglio di questo particolare argomento, del quale spero di fornirti una dettagliata ed esauriente panoramica.
Iniziamo!
In questo articolo scoprirai:
Cosa si intende per immobile “in corso di sanatoria”.
Capita spesso di dovere vendere o comprare immobili oggetto di pratiche edilizie di sanatoria in corso di definizione. Ma procediamo con ordine.
Per immobile in corso di sanatoria s’intende un immobile che presenta degli abusi urbanistici (es. opere edili eseguite in assenza di permesso di costruire e/o in difformità al titolo originario) per la regolarizzazione dei quali è stata presentata una domanda di sanatoria il cui relativo procedimento amministrativo non è ancora concluso.
Prima di approfondire insieme come è bene comportarsi in questi casi, è d’obbligo fare le dovute premesse.
La costruzione di un fabbricato deve avvenire nel rispetto delle norme di legge che regolamentano, nell’interesse della collettività, l’utilizzo di un dato territorio: lo studio e l’interpretazione di queste norme è oggetto di quella branca del diritto chiamata Urbanistica.
Scopo della suddetta materia è, pertanto, arginare per esigenze di interesse pubblico le potestà dominicali del titolare del diritto di proprietà (ovvero le facoltà di utilizzo del bene da parte di quest’ultimo), in quanto il proprietario non può fare tutto quello che vuole (art.832 c.c.).
La violazione delle norme di legge in materia urbanistica viene sanzionata dal nostro ordinamento, a seconda della gravità, penalmente, civilmente e amministrativamente.
L’accertamento e l’irrogazione di tali sanzioni, secondo il principio della separazione dei poteri, è esplicazione del potere giurisdizionale attribuito alla magistratura penale, civile e amministrativa e contabile, ma non certamente al notaio.
Al riguardo, il D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) all’art. 46 , comma 1, recependo i principi introdotti dalla L. 47/1985 (primo condono edilizio) e riprendendo senza alcuna modifica, quanto già disciplinato dall’art. 17, L. n. 47/1985, letteralmente dispone, infatti, che “gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante (soggetto cedente), gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia (proprietà, usufrutto etc) o di servitù”.
Con la suddetta disposizione di legge viene affermato il principio secondo il quale, sebbene il Notaio rogante non abbia alcun potere di accertamento delle violazioni di legge in materia urbanistica, lo stesso non possa comunque ricevere atti aventi ad oggetto il trasferimento, costituzione o scioglimento di diritti reali su immobili realizzati in violazione delle citate norme e ciò in quanto, ai sensi dell’art. 28, comma 1, della legge notarile, “il notaro non può ricevere o autenticare atti (…) se essi sono espressamente proibiti dalla legge, o manifestamente contrari al buon costume o all’ordine pubblico”.
Ciò premesso, chiariamo subito che, in base alla gravità degli abusi edilizi commessi, non sempre gli stessi possono essere sanati.
Nel tempo in Italia sono state emanate tre leggi di condono edilizio, ciascuna con requisiti e termini temporali differenti (L.47/1985, L.724/1994 e L.326/2003).
Il condono è la legittimazione straordinaria di una violazione urbanistica ed edilizia, ovvero, come una sorta di amnistia nei confronti di chi ha commesso l’abuso, estingue penalmente in tutto o in parte il reato.
Cosa occorre dal punto di vista civilistico in caso di trasferimento di un immobile in corso di sanatoria.
L’immobile è trasferibile e il rogito notarile del relativo atto pubblico di trasferimento è valido purché siano indicati in esso i seguenti dati:
- estremi della domanda di sanatoria (comune, data e protocollo);
- estremi del versamento delle intere somme dovute a titolo di oblazione (commutazione di una sanzione penale nel versamento di una somma di denaro) e contributo concessorio (costo da pagare al Comune per la costruzione di un fabbricato), quest’ultimo solo per la seconda e terza sanatoria;
- eventuale attestazione di presentazione della richiesta di parere alle autorità competenti per i fabbricati soggetti a vincoli;
- eventuale parere positivo delle autorità competenti per i fabbricati soggetti a vincoli.
I poteri di controllo e l’ambito operativo del Notaio rogante.
Il notaio è tenuto a verificare che la domanda di sanatoria sia stata regolarmente presentata entro i termini di legge, che le somme autoliquidate dall’istante (soggetto che presenta la domanda di sanatoria) titolo di oblazione o oneri concessori siano state interamente versate e che, in caso della presenza di vincoli ai sensi dell’art.32 legge 47/85 come modificato dall’art.2 della legge n.662 del 1996, sia stata presentata la relativa istanza per il rilascio del nulla osta all’autorità preposta al vincolo stesso.
Dunque, il notaio non potrà mai sostituirsi alla Pubblica Amministrazione ed esercitare un potere di controllo oltre quanto impostogli dalla legge (controllo formale); infatti, proprio come accade per la conformità urbanistica ed edilizia, la responsabilità delle dichiarazioni relative alla domanda di condono ricadono sul venditore.
Ciò detto, è doveroso chiarire che, sebbene sia possibile procedere al trasferimento di un immobile in corso di sanatoria a condizione che il venditore renda nell’atto notarile le dichiarazioni sopra citate, il notaio non potrà mai garantire all’acquirente che la pratica di sanatoria si concluderà favorevolmente dopo l’acquisto, con il rilascio da parte del comune della concessione edilizia in sanatoria e/o equipollenti.
Quindi, l’eventuale rigetto della domanda di sanatoria successivo alla stipula dell’atto di trasferimento non inficerebbe l’atto stesso, in quanto l’incertezza dell’esito futuro della pratica di sanatoria era conosciuta ed accettata dall’acquirente.
Alla luce di quanto esposto, sembrerebbe, erroneamente, che il ruolo del notaio in caso di vendita di un immobile in corso di sanatoria sia marginale e circoscritto ad un mero controllo formale e, invece, così non è, atteso che deve essere proprio il notaio rogante a suggerire e articolare in atto tutte quelle clausole contrattuali che potrebbero concretamente tutelare l’acquirente nel caso in cui la pratica di sanatoria non dovesse concludersi favorevolmente.
Molteplici sono, al riguardo, le fattispecie ipotizzabili che vanno dalla semplice integrazione documentale alla richiesta di effettuare ulteriori versamenti a titolo di oblazioni ed oneri, dalla pretesa di apportare modifiche strutturali indispensabili al rilascio della concessione edilizia in sanatoria fino al caso estremo del rigetto della domanda stessa con contestuale emissione di un ordine di demolizione. Non v’è dubbio come in questi casi l’intervento del notaio nella redazione dell’atto possa essere d’aiuto a regolamentare tra le parti il verificarsi delle suddette fattispecie.
In Sicilia: definizione delle pratiche di sanatoria mediante perizia giurata ex art. 28 della legge regionale 10 agosto 2016 n.16.
Altro aspetto di rilevante importanza è la prassi ormai consolidatasi della possibilità (non necessità) di definire le pratiche di sanatoria ex art. 28 della legge regionale 10 agosto 2016 n.16, a mezzo perizia giurata redatta da un tecnico abilitato attestante, sotto la propria responsabilità, che l’abuso è sanabile, sulla quale (perizia), decorsi 90 giorni, si forma il silenzio assenso.
L’art. 28 della legge regionale 10 agosto 2016 n.16, letteralmente recita:
- comma 1, “I titolari degli immobili, che hanno presentato istanza di condono edilizio, possono depositare dalla data di entrata in vigore della presente legge una perizia giurata di un tecnico abilitato all’esercizio della professione, iscritto in un albo professionale, attestante il pagamento delle somme versate per l’oblazione e per gli oneri di urbanizzazione nonché il rispetto di tutti i requisiti necessari per ottenere la concessione in sanatoria, oltre la copia dell’istanza di condono presentata nei termini previsti dalla legge 28 febbraio 1985, n. 47, dalla legge 23 dicembre 1994, n. 724 e dalla legge 24 novembre 2003, n. 326. Gli interessati, inoltre, per il periodo 2008-2013, allegano, ove previste, le ricevute di versamento delle imposte comunali sugli immobili e quelle per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani”;
- comma 3, “Trascorso il termine di 90 giorni dalla data di deposito della perizia che asseveri la contestuale presenza di tutte le condizioni, i requisiti e i presupposti richiesti dalla legge, senza che sia stato emesso provvedimento con il quale viene assentito (concesso) o negato il condono, si applica quanto previsto dall’articolo 20 della legge 7 agosto 1990, n. 241 e successive modificazioni. La presente disposizione non si applica agli abusi su immobili vincolati”.
A tal fine si richiama il dettato normativo di cui all’art.20, comma 2 bis, della L. n.241/1990 (introdotto per effetto dell’art.62 del D.L. n.77/2021 – convertito con modificazioni dalla Legge 29 luglio 2021, n.108) con cui il legislatore nazionale ha stabilito che nei casi in cui il silenzio equivalga a provvedimento di accoglimento, fermi restando gli effetti intervenuti del silenzio assenso, “amministrazione è tenuta, su richiesta del privato, a rilasciare, in via telematica, un’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento e pertanto dell’intervenuto accoglimento della domanda ai sensi del presente articolo. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, l’attestazione è sostenuta da una dichiarazione del privato ai sensi dell’articolo 47 del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n.45”.
Tale disposizione di legge è stata recentemente modificata con la legge regionale 18 marzo 2022 n.2, la quale ha sostanzialmente modificato gli effetti connessi al decorso di 90 giorni dal deposito della perizia; infatti, l’attuale formulazione del comma 3 prevede che il decorso di 90 giorni comporta l’applicazione dell’art. 20 della l. 241/1990, ossia la formazione del silenzio assenso sulla perizia la quale, a differenza di quanto previsto prima della modifica, non acquista più efficacia di titolo abilitativo.
In altre parole, la configurazione del silenzio assenso prevista dal richiamato art. 20 della l. 241/1990 “equivale a provvedimento di accoglimento della domanda” ma non è certamente equiparabile alla formazione “per silentium” del titolo abilitativo in sanatoria come avveniva in precedenza.
Inoltre, l’ultimo periodo del comma 3 prevede che “La presente disposizione non si applica agli abusi su immobili vincolati”.
Le modifiche apportate all’art. 28 della legge regionale 10 agosto 2016 n.16 dalla legge regionale 18 marzo 2022 n.2 e conseguenze operative derivanti dalla successione nel tempo delle citate disposizioni di leggi.
Sebbene l’atto sia sempre ricevibile qualora vi siano i requisiti minimi previsti dalla legge per il trasferimento di immobili in corso di sanatoria, le modifiche apportate dalla suddetta legge regionale 18 marzo 2022 n.2, impongono anche alcune riflessioni sulle conseguenze operative derivanti dalle successioni delle citate disposizioni di leggi nel tempo.
Al riguardo, è possibile semplificare le fattispecie in cui sia stata presentata perizia giurata a definizione della pratica di sanatoria in due soli casi:
Caso 1. Perizia giurata presentata entro il 24 dicembre 2021
Si applica la normativa precedentemente in vigore e non occorre alcuna attestazione rilasciata dalla P.A.
Si consiglia di inserire, comunque, in atto una dichiarazione del cedente ai sensi dell’art.47 del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 20000, n.445, attestante che entro i termini di legge (90 gg) il Comune non ha rigettato e/o fatto richiesta di documentazione integrativa successivamente alla presentazione della perizia.
Caso 2. Perizia presentata successivamente al 24 dicembre 2021
In questo caso, in applicazione del principio tempus regit actum, si applica la nuova normativa.
Pertanto, decorsi 90 gg dalla presentazione della perizia senza che sia stato emesso alcun provvedimento da parte del Comune, occorre che il privato richieda alla P.A. il rilascio in via telematica di un’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento e dell’intervenuto accoglimento della domanda di sanatoria, in mancanza della quale, decorsi ulteriori 10 gg, tale attestazione può essere sostituita da una dichiarazione del cedente da inserire in atto ai sensi dell’art.47 del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 20000, n.445.
Nel caso in cui sia decorso il termine di 90 gg dalla presentazione della perizia giurata e il privato non abbia fatto richiesta al Comune per il rilascio della suddetta attestazione, si dovranno inserire tutti i dati relativi ad una domanda di sanatoria in corso di definizione e l’atto sarà ricevibile dal notaio.
Conclusioni
Alla luce di quanto esposto, è possibile procedere alla vendita di un immobile in corso di sanatoria qualora siano riportate in atto le dichiarazioni di cui sopra imposte per legge alla parte venditrice, che, al di là del controllo formale effettuato dal notaio rogante, impongono a quest’ultimo l’obbligo professionale di informare la parte acquirente dei potenziali rischi presenti e futuri derivanti dalla vendita, nonché di bilanciare i contrapposti interessi contrattuali regolamentando con apposite clausole contrattuali il verificarsi di eventuali problematiche connesse alla definizione della pratica di sanatoria.
In NF Notai seguiamo costantemente e attentamente gli aggiornamenti legislativi e giurisprudenziali per consentire a te che ne stai manifestando l’intenzione, di “acquistare” un immobile in corso di sanatoria in totale sicurezza. Presteremo attenzione alle tue concrete volontà ed esigenze ed eviterai spiacevoli problemi futuri anche dal punto di vista urbanistico.
