Nella vita di tutti i giorni la fattispecie più comune che si possa presentare è il caso di vendita della casa ricevuta in eredità dai genitori, senza aver mai accettato l’eredità degli stessi.
Ma prima di iniziare, lascia che mi presenti.
Sono l’avvocato Caterina Cantiello e puoi trovarmi presso la sede NF Notai di Palermo di Piazza Francesco Crispi 1, una delle nostre 8 sedi siciliane.
Ogni giorno in NF Notai ci offriamo come guide esperte, aggiornate e sempre attente nel far sì che chi ci incontra si senta ascoltato, a proprio agio nel porre qualsiasi domanda, ben informato sui suoi diritti e i possibili impatti delle sue decisioni e sicuro che otterrà risposte esaurienti e soluzioni sempre in grado di porre al centro i suoi desideri e intenzioni.
Per questo ci impegniamo, sia in presenza (durante le nostre consulenze) che negli articoli del magazine che stai leggendo, a rendere comprensibili e alla portata di tutti anche i concetti legali più complessi, utilizzando un linguaggio semplice e diretto.
È giunto il momento di scendere nel dettaglio di questo delicato argomento, del quale mi auguro di fornirti preziose informazioni.
Diamoci da fare!
In questo articolo scoprirai:
Come si accetta l’eredità.
Partiamo da un esempio concreto: in seguito al decesso di un genitore, Tizio riceve una casa in eredità e dopo qualche anno, senza che abbia mai accettato l’eredità, decide di venderla a Caio.
In questo caso il notaio comunicherà a Tizio che si dovrà procedere alla trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità. Vediamo perché.
Partiamo dal primo presupposto: l’eredità deve essere accettata, nessuno può essere erede contro la propria volontà.
L’eredità, infatti, può essere composta sia da elementi cosiddetti attivi, sia da elementi cosiddetti passivi, quali ad esempio i debiti, pertanto un soggetto deve essere messo nelle condizioni di poter decidere di rifiutare quell’eredità dannosa.
Al contrario, se dovesse ritenere vantaggioso ricevere l’eredità, dovrà accettarla.
Differenza tra accettazione espressa e accettazione tacita.
L’accettazione può essere espressa o tacita.
L’accettazione espressa presuppone un atto scritto (atto pubblico o scrittura privata), dal quale emerge la propria qualità di “erede” e la volontà di accettare l’eredità nella sua totalità, non è infatti ammessa l’accettazione di eredità parziale.
L’accettazione tacita, al contrario, non richiede un atto scritto, ma semplicemente il compimento di un atto che presuppone la volontà di accettare l’eredità e che non si avrebbe il diritto di fare se non nella qualità di erede, l’esempio classico è la vendita di un bene ereditato.
Pertanto, nel momento in cui mi recherò dal notaio per sottoscrivere il contratto di compravendita al fine di vendere la casa lasciatami in eredità da uno dei miei genitori, starò ponendo in essere un atto di accettazione tacita di eredità.
A cosa serve la Dichiarazione di successione.
Prima di affrontare il tema della trascrizione dell’accettazione tacita di eredità, si ritiene opportuno precisare che la presentazione della Dichiarazione di Successione e il pagamento della relativa imposta NON viene considerato atto di accettazione, seppur tacita, di eredità.
Questa infatti è nella prassi la convinzione più comune, ma in realtà, la presentazione della Dichiarazione di Successione è un adempimento ESCLUSIVAMENTE fiscale, che non comporta alcuna accettazione dell’eredità.
Ai fini fiscali, infatti, entro 12 mesi dall’apertura della successione (momento che coincide con il decesso di una persona), si dovrà presentare la dichiarazione di successione, così come previsto dal Testo Unico delle disposizione sull’imposta sulle successioni e donazioni (Art. 28), e, come previsto dall’art 5 D.Lgs n.347/1990, si dovrà procedere, se vi sono beni immobili, alla trascrizione del certificato di successione redatto in base alla dichiarazione di successione.
Questo articolo 5 al punto 2 continua asserendo che, questa trascrizione, è richiesta SOLO AI FINI FISCALI e non ai fini dell’acquisto di immobili. Proprio per tale inciso risulta necessaria anche l’ulteriore trascrizione dell’accettazione tacita di eredità.
A cosa serve la trascrizione dell’accettazione di eredità.
La trascrizione è un mezzo di “pubblicità” legale (rendere facilmente conoscibili determinati fatti o atti), prevista dal nostro codice civile, consistente nell’annotazione di determinati atti in pubblici registri.
La funzione tipica è quella di portare a conoscenza di terzi determinati atti, così da accrescere la certezza dei traffici giuridici e rispettare il principio della continuità delle trascrizioni.
In primis è il nostro codice civile all’articolo 2648 che prevede espressamente l’obbligo di trascrizione dell’accettazione di eredità. Ma a cosa serve?
La trascrizione è necessaria per garantire il corretto passaggio del bene dal de cuius (persona defunta) all’erede e da questo al nuovo acquirente.
L’articolo 2650 c.c. sancisce il principio di continuità delle trascrizioni prevedendo che, nel caso in cui un atto di acquisto sia soggetto a trascrizione (come nel nostro caso l’accettazione dell’eredità vd art.2648 c.c.), le successive trascrizioni (ad esempio la vendita del bene ereditato) in favore dell’acquirente non producono effetto se non è stato trascritto l’atto anteriore di acquisto (sempre il nostro atto di accettazione dell’eredità).
In generale, per avere un corretto passaggio di un immobile da un proprietario a un altro, serve sempre una trascrizione contro chi vende (vecchio proprietario) e una trascrizione in favore di chi acquista (nuovo proprietario).
Pertanto, anche nel caso di un passaggio di proprietà a causa del decesso di una persona (mortis causa) sarà necessaria sia una trascrizione contro la persona defunta (vecchio proprietario) sia una trascrizione in favore dell’erede (nuovo proprietario).
In caso di passaggio di proprietà mortis causa l’atto che rende possibile la trascrizione è proprio l’accettazione di eredità (espressa o tacita).
Quali sono i rischi connessi alla mancata trascrizione dell’accettazione dell’eredità.
Partendo dal nostro esempio iniziale, Tizio eredita una casa nel 2012, nel 2013 la vende a Caio senza aver mai accettato l’eredità e quindi senza avere una trascrizione in suo favore, nel 2014 Sempronio contesta l’acquisto di Caio, asserendo di essere il vero erede.
Mancando la continuità delle trascrizioni, in quanto il passaggio dal de cuius (persona defunta), a Tizio non è stato trascritto, la vendita della casa potrà essere compromessa, in quanto Sempronio potrà agire nei confronti di Caio.
Al contrario se Tizio avesse trascritto la propria accettazione dell’eredità, vi sarebbe stata la continuità delle trascrizioni e Sempronio non avrebbe potuto minare la stabilità dell’acquisto.
Conclusioni
Alla luce di quanto sopra esposto, è chiaro che la soluzione che meglio tutela le parti (venditore e acquirente) è quella di aver sempre assicurata la continuità di tutte le trascrizioni.
In NF Notai troverete la disponibilità di chiarirvi al meglio tutti i dubbi a tal riguardo. Anche in sede di stipula, avrete modo di confrontarvi largamente con il Notaio e le altre parti del contratto, al fine di concluderlo in assoluta sicurezza.