L’acquisto di una casa è un momento molto importante e, in quanto tale, è opportuno essere a conoscenza di alcune regole generali che possano consentire il pieno godimento delle agevolazioni previste dalla legge italiana.
Punto centrale in tema di acquisto di abitazione è l’agevolazione fiscale della c.d. “Prima Casa”, infatti, a seconda che la parte acquirente possa o meno godere di dette agevolazioni, cambiano i valori delle imposte da versare al momento dell’acquisto.
Ma prima di iniziare, lascia che mi presenti.
Sono l’avvocato Anna Russo e puoi trovarmi presso la sede NF Notai di Palermo di Piazza Francesco Crispi 1, una delle nostre 8 sedi siciliane.
Ogni giorno in NF Notai ci offriamo come guide esperte, aggiornate e sempre attente nel far sì che chi ci incontra si senta ascoltato, a proprio agio nel porre qualsiasi domanda, ben informato sui suoi diritti e i possibili impatti delle sue decisioni e sicuro che otterrà risposte esaurienti e soluzioni sempre in grado di porre al centro i suoi desideri e intenzioni.
Per questo ci impegniamo, sia in presenza (durante le nostre consulenze) che negli articoli del magazine che stai leggendo, a rendere comprensibili e alla portata di tutti anche i concetti legali più complessi, utilizzando un linguaggio semplice e diretto.
É giunto il momento di scendere nel dettaglio di questo argomento tanto popolare quanto poco conosciuto, del quale ti illustrerò ogni dettaglio.
Iniziamo!
In questo articolo scoprirai:
Quali requisiti servono per godere delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto di “Prima casa”.
Il nostro legislatore ha stabilito dei requisiti che consentono di comprendere se l’acquirente possa godere delle agevolazioni “Prima Casa”.
La parte acquirente:
- deve essere residente nel Comune in cui è sito l’immobile che si intende acquistare, o, in caso contrario, si obbliga a trasferirvi la residenza entro 18 mesi dall’acquisto (se l’acquirente fa parte delle Forze armate e delle Forze dell’ordine detta condizione non è richiesta);
- non deve essere titolare di altro immobile sito nello stesso Comune in cui è sito l’immobile che si intende acquistare;
- non deve essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche con il coniuge (se coniugato in comunione legale dei beni), usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
L’immobile che si intende acquistare deve rientrare in determinate categorie catastali:
- A/2 (abitazioni di tipo civile);
- A/3 (abitazioni di tipo economico);
- A/4 (abitazioni di tipo popolare);
- A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare);
- A/6 (abitazioni di tipo rurale);
- A/7 (abitazioni in villini);
- A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
Si rappresenta, inoltre, che la Legge di Bilancio 2016 ha introdotto un’importante novità in tema di acquisto “Prima Casa” dando detta possibilità di acquisto a soggetti già proprietari di immobili acquistati usufruendo delle agevolazioni, ”scambiando” la prima casa.
Infatti, il nostro legislatore ha previsto la possibilità di acquistare un secondo immobile con le agevolazioni “Prima Casa” con l’obbligo, assunto dalla parte acquirente, di rivendere il primo immobile entro un anno dal nuovo acquisto, oppure vendendo la prima casa già acquistata e ricomprandone un’altra entro un anno potendo usufruire nuovamente delle agevolazioni (in questo caso l’agevolazione è duplice, perché in sede di trasferimento della prima casa si genererebbe un credito di imposta).
Quali sono le agevolazioni fiscali “Prima Casa”.
Se l’acquirente è in possesso dei requisiti sopra esposti, potrà godere delle agevolazioni fiscali “Prima Casa” versando le seguenti imposte agevolate:
- nel caso in cui la parte venditrice sia un privato o un’impresa che vende in esenzione IVA:
- l’imposta di registro proporzionale è dovuta nella misura del 2%, che non può essere inferiore ad euro 1.000,00, oltre le altre imposte dovute per legge ( imposta ipotecaria fissa di euro 50,00, imposta catastale fissa di euro 50,00).
- Nell’ipotesi in cui, invece, la parte venditrice sia un’impresa o una società (quindi un soggetto passivo IVA, ossia munito di partita IVA, e quindi la vendita sia soggetta ad IVA) l’acquirente verserà al venditore l’IVA agevolata nella misura del 4% sul prezzo, dovrà quindi versare:
- IVA ridotta al 4% al venditore;
- imposta di registro fissa di Euro 200,00;
- imposta ipotecaria fissa di Euro 200,00;
- imposta catastale fissa di Euro 200,00;
- imposta di bollo fissa di Euro 230,00;
- tassa ipotecaria fissa di Euro 35,00;
- tassa catastale fissa di Euro 55,00.
Quali importanti novità ha introdotto il Decreto Legge n. 73/2021 (c.d. “Sostegni bis”)
Importante novità in tema di acquisto “Prima Casa” è stato il Decreto Legge n. 73/2021 (c.d. “Sostegni bis”) con il quale il nostro legislatore ha voluto incentivare gli acquisti immobiliari da parte di soggetti Under 36.
Detto decreto vede come destinatari acquirenti che:
- non abbiano ancora compiuto 36 anni e che non li compiranno nell’anno in cui si intende acquistare;
- abbiano un ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non superiore ad euro 40.000,00 annui.
Qualora la parte acquirente, unitamente alle condizioni generali sopra indicate per godere delle agevolazioni “Prima Casa”, sia in possesso anche di queste ultime condizioni introdotte con il Decreto Sostegni Bis, si è prevista:
- nel caso di acquisti non soggetti a IVA: la totale esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale;
- nel caso di acquisti soggetti a IVA: oltre alla totale esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’IVA corrisposta al venditore.
Il credito d’imposta potrà essere:- portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
- utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare dopo la data dell’acquisto agevolato;
- utilizzato in compensazione tramite modello F24, nel quale va indicato il codice tributo “6928” (istituito con la risoluzione n. 62/2021).
- esenzione dall’imposta sostitutiva, qualora per l’acquisto venga richiesto un mutuo e utilizzata la relativa provvista per l’acquisto.
Risulta doveroso precisare che detta agevolazione “Under 36”, essendo stata introdotta da un Decreto Legge, ha carattere provvisorio e quindi sicuramente in vigore fino al 31 dicembre 2023, salvo proroghe.
Quali imposte è necessario versare se non è possibile usufruire delle agevolazioni “Prima Casa”
Avendo fin qui esposto le condizioni necessarie e l’agevolazione concessa nel caso di acquisto “prima casa” e “prima casa under 36” è opportuno, seppur brevemente, rappresentare quali siano le differenze nel caso in cui l’acquirente abbia già acquistato godendo delle agevolazioni “prima casa” o non possa goderne.
infatti, in tale ipotesi, la parte acquirente dovrà versare le seguenti imposte a seconda che:
- la parte venditrice sia un soggetto privato o impresa che vende esente da IVA:
- imposta di registro proporzionale nella misura del 9%, e non inferiore a euro 1.000,00;
- imposta ipotecaria fissa di Euro 50,00;
- imposta catastale fissa di Euro 50,00.
- la parte venditrice sia impresa e la vendita sia soggetta a IVA:
- IVA al 10% al venditore;
- imposta di registro fissa di Euro 200,00;
- imposta ipotecaria fissa di Euro 200,00;
- imposta catastale fissa di Euro 200,00;
- imposta di bollo fissa di Euro 230,00;
- tassa ipotecaria fissa di Euro 35,00.
- tassa catastale fissa di Euro 55,00.
Conclusioni
In NF Notai potrai descriverci nel dettaglio le tue intenzioni riguardo alla “prima casa” che stai pensando di acquistare. Ti chiariremo ogni aspetto al riguardo e troveremo per te la soluzione fiscale più vantaggiosa.
