Spesso chi è prossimo all’acquisto di un immobile si chiede se potrà o meno comprarlo se su di esso grava un’ipoteca.
Il dubbio è fondato e la risposta è Sì, la compravendita può riguardare un bene ipotecato, purché questa avvenga nel rispetto di determinate condizioni. Ma andiamo passo passo.
Ma prima di iniziare, lascia che mi presenti.
Sono l’avvocato Giulia Cemmino e puoi trovarmi presso la sede NF Notai di Palermo di Piazza Francesco Crispi 1, una delle nostre 8 sedi siciliane.
Ogni giorno in NF Notai ci offriamo come guide esperte, aggiornate e sempre attente nel far sì che chi ci incontra si senta ascoltato, a proprio agio nel porre qualsiasi domanda, ben informato sui suoi diritti e i possibili impatti delle sue decisioni e sicuro che otterrà risposte esaurienti e soluzioni sempre in grado di porre al centro i suoi desideri e intenzioni.
Per questo ci impegniamo, sia in presenza (durante le nostre consulenze) che negli articoli del magazine che stai leggendo, a rendere comprensibili e alla portata di tutti anche i concetti legali più complessi, utilizzando un linguaggio semplice e diretto.
È giunto il momento di scendere nel dettaglio di questo particolare argomento, del quale spero di fornirti una dettagliata ed esauriente spiegazione.
Iniziamo!
In questo articolo scoprirai
Cosa è un’ipoteca?
L’ipoteca è un diritto reale di garanzia, disciplinato dall’art. 2808 c.c., “che attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione”.
L’ipoteca si costituisce tramite l’iscrizione nei registri immobiliari e deve essere iscritta su beni puntualmente indicati e per una somma determinata in denaro.
L’ipoteca può essere legale, giudiziale e volontaria.
L’ipoteca legale è quella che viene iscritta dal creditore a garanzia del pagamento, contro la volontà del debitore ed è finalizzata al rispetto di tutti gli obblighi contrattuali derivanti dalla vendita, primo fra tutti il pagamento del prezzo concordato.
L’ipoteca giudiziale trova origine in una sentenza o in un provvedimento dell’autorità giudiziaria che stabilisce la condanna al pagamento di una somma di denaro o all’adempimento di un’altra obbligazione.
Infine, l’ipoteca volontaria, la più diffusa, è l’ipoteca concessa volontariamente dal debitore a garanzia dei diritti del credito. L’esempio più frequente è quello del mutuo richiesto alla banca per l’acquisto della casa con istituzione dell’ipoteca sull’immobile oggetto della compravendita.
Come acquistare un immobile ipotecato.
Sullo stesso immobile è possibile iscrivere più ipoteche. In tali circostanze ci si ritroverà con più ipoteche di grado diverso in base all’ordine in cui sono avvenute le iscrizioni.
Il creditore di primo grado, titolare dell’ipoteca cronologicamente più vecchia, godrà del diritto di essere preposto agli altri di grado successivo ed ogni nuova ipoteca potrà soddisfarsi soltanto dopo l’appagamento di chi ha iscritto precedentemente.
Come già anticipato, l’ipoteca non crea alcun limite alle possibilità del proprietario di disporre dell’immobile. Infatti, per il creditore ipotecario è indifferente chi sia il proprietario del bene perché, in caso di inadempienza, può rifarsi sul bene e con diritto di precedenza rispetto agli altri creditori. Pertanto, la vendita dell’immobile ipotecato è una operazione che non pregiudica in alcun modo i diritti del creditore ipotecario.
Tuttavia, è opportuno che il compratore sia messo nelle condizioni di conoscere gli oneri gravanti sull’immobile che intende acquistare, così da decidere d’accordo col venditore le condizioni con le quali l’immobile potrà essere trasferito. È per questo che in NF Notai ci occupiamo scrupolosamente di verificare tutti gli eventuali oneri gravanti sull’immobile in oggetto.
Se il compratore decidesse di acquistare il bene senza che il venditore abbia proceduto alla cancellazione dell’ipoteca, potrà detrarre il valore del debito residuo dal prezzo di acquisto e assumerà il debito del venditore.
L’esempio più classico è il cosiddetto accollo del mutuo, ovvero l’operazione con la quale l’acquirente si obbliga nei confronti della banca a pagare le rate successive e residue del mutuo fino alla sua scadenza naturale.
Come si cancella un’ipoteca.
Più comune, è il caso in cui il compratore acquisterà l’immobile liberato da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli e, quindi, con l’ipoteca cancellata dal venditore prima della compravendita o contestualmente alla stessa.
L’ipoteca volontaria, può essere cancellata tramite atto notarile unilaterale sottoscritto dal notaio e dal creditore e poi comunicato all’Agenzia delle Entrate o cancellata mediante procedura semplificata, introdotta dalla legge n. 40 del 2007 (c.d. Legge Bersani), tramite una comunicazione di avvenuta estinzione che l’istituto di credito indirizza agli uffici competenti, purchè sia stata estinta l’obbligazione garantita dall’ipoteca oggetto di cancellazione.
Le ipoteche legali e giudiziali potranno essere cancellate, invece, tramite atto notarile, dopo che il debitore avrà onorato il proprio debito, oppure tramite ordinanza del Giudice.
In questi casi l’Agenzia delle Entrate annoterà a margine dell’ipoteca la data della cancellazione della stessa.
Infine, è opportuno precisare che la cancellazione dell’ipoteca è un’operazione distinta dalla sua estinzione, tenuto conto che la seconda potrebbe avvenire anche senza la prima, per esempio, nell’ipotesi di mancato rinnovo dell’ipoteca entro i termini stabiliti dalla legge, di perimento del bene oggetto di ipoteca oppure di rinuncia del creditore alla garanzia ipotecaria.
Conclusioni
Per concludere, se un’ipoteca può spaventare i possibili acquirenti di un’immobile, ciò non deve far desistere dall’acquisto, poiché è comunque possibile una transazione sicura che garantisca entrambe le parti.
In NF Notai ascoltiamo con attenzione le parti, le consigliamo sugli scenari possibili e tuteliamo i loro rispettivi interessi.
